СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 Сделки с недвижимостью процесс многогранный, вызывающий множество вопросов, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Тут переплетаются вопросы из многих отраслей права – гражданского, семейного, земельного, налогового, законодательства о государственной регистрации недвижимости и законодательства об опеке и попечительстве. Попробуем ответить на некоторые из них.

 Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

По желанию сторон нотариально можно удостоверить любую сделку по отчуждению недвижимости, однако законодатель четко определил виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению:

сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении объекта недвижимости одновременно всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

То есть, при отчуждении (продажа, дарение, мена) собственником доли недвижимости (квартира, жилой дом, земельный участок и т.д.) другому сособственнику или третьему лицу, а также при отчуждении третьему лицу целого объекта недвижимости, оформленного в общую долевую собственность нескольких лиц, требуется нотариальное удостоверение договора.

 Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Законодательством предусмотрено два вида общей собственности - долевая и совместная собственность. Если имущество находится в собственности двух и более лиц без определения долей, то это совместная собственность, а если доли установлены, то – долевая.

Таким образом, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, и отчуждается полностью, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

 Какие требования законодательства необходимо соблюсти при отчуждении доли недвижимости постороннему лицу?

Договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такая сделка совершается при условии соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, сделка может быть совершена до истечения установленного законом срока.

 Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по отчуждению недвижимости, принадлежащей ребенку?

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

 Такие сделки совершаются исключительно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершении сделки, а также при обязательном исполнении законными представителями ребенка (родителями, опекунами) условий, на которых органы опеки и попечительства выдали такое согласие.

Например, органами опеки и попечительства вынесено постановление о предварительном разрешении на совершение сделки – продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку с условием оформления в собственность ребенка другой квартиры или с условием зачисления причитающихся ребенку от сделки денежных средств на открытый на имя ребенка банковский счет.

Данные меры направлены на защиту имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.

 К какому нотариусу необходимо обращаться для удостоверения договора купли-продажи недвижимости?

Согласно внесенным изменениям в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Это означает, что для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, находящейся в любом населенном пункте на территории Хабаровского края можно обратиться к любому нотариусу на территории Хабаровского края. Например, нотариус города Комсомольска-на-Амуре имеет право удостоверить договор купли-продажи квартиры, которая находится в селе Сосновка Хабаровского района Хабаровского края.

 Какую ответственность несет нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости?

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, удостоверяющий договоры по распоряжению недвижимым имуществом, обязан заключить договор гражданской ответственности.

Вред, причиненный имуществу гражданина, возмещается, в первую очередь, за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса. В случае, если этого страхового возмещения будет недостаточно, то вред возмещается за счет средств коллективного страхования региональной нотариальной палатой. Если первых двух страховых возмещений будет недостаточно, то вред возмещается за счет личного имущества нотариуса. Четвертый уровень «страховой» защиты - компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

 В каких размерах будет возмещен ущерб нотариусом по договору купли-продажи недвижимости в случае признания его недействительным?

При определении размера вреда, причиненного действиями или бездействием нотариуса, связанного с применением последствий недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса в связи с признанием сделки недействительной не может превышать итоговую величину стоимости предмета оценки, данную ему ее участниками (сторонами).

Это означает, что в случае указания сторонами в договоре явно заниженной цены объекта недвижимости и признания договора недействительным, размер страхового возмещения будет определяться исходя из стоимости, указанной сторонами в договоре купли-продажи.

 Какие документы необходимо предоставить нотариусу для удостоверения договоров по отчуждению недвижимого имущества?

Исчерпывающего перечня для заключения договоров законодательством не предусмотрено, но учитывая сложившуюся практику, для защиты прав и законных интересов граждан, для чистоты и прозрачности сделки, нотариусу необходимо предоставить:

документы, удостоверяющие личность сторон (паспорт, свидетельство о рождении);

 документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность, документы, подтверждающие права законных представителей (свидетельство о рождении), опекаемых (постановление отдела опеки и попечительства) и иные);

правоустанавливающие документы (договор на передачу квартиры в собственность граждан, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве и т.п.);

свидетельство о государственной регистрации права или выписку, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию права;

разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей и лиц, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными);

заявления от сособственников об отказе от права преимущественной покупки доли недвижимости;

справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по платежам.

Для каждой сделки индивидуально решается вопрос о необходимости тех или иных документов.

Нотариус самостоятельно в электронной форме запрашивает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, необходимые для удостоверения договора.

 Всегда ли необходимо истребовать согласие супруга на сделку?

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, вне зависимости на кого из супругов такое имущество зарегистрировано, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (брачным договором или соглашением о разделе имущества).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

 Что если сделка совершена, а согласие супруга на ее совершение не было получено?

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня,

Какой нотариальный тариф необходимо уплатить гражданам при удостоверении сделки по отчуждению недвижимости?

При исчислении размера нотариального тарифа при удостоверении договора отчуждения недвижимого имущества, принимается стоимость недвижимого имущества, указанная сторонами в договоре, но не ниже кадастровой стоимости недвижимого имущества. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составляет 0,5% от стоимости отчуждаемой недвижимости или доли недвижимости, но не более 20 000 рублей.

При удостоверении договора, нотариус также взыскивает тариф за техническую и правовую работу согласно статьям 15, 23 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора может нести любая сторона сделки полностью либо стороны могут оплатить услуги нотариуса совместно, тут все зависит от договоренности сторон между собой.

 Каков порядок государственной регистрации нотариально удостоверенного договора отчуждения недвижимости?

Переход права собственности по нотариально удостоверенному договору отчуждения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Подать документы на государственную регистрацию стороны договора могут самостоятельно в территориальное управление Росреестра или Многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ). По заявлению сторон подать документы на государственную регистрацию может нотариус. За совершение нотариального действия по представлению документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус взимает нотариальный тариф.

 Можно ли избежать нотариального удостоверения договора, заключив его «задним числом»?

Для большинства людей покупка недвижимости – это событие, которое возможно у некоторых происходит только раз в жизни. И относиться к оформлению документов необходимо максимально разумно и осторожно.

Известны случаи, когда граждане заключают договор купли-продажи недвижимости «задним числом», то есть датируют договор ранее даты вступления в силу закона, обязывающего граждан удостоверять договор нотариально, с целью избежать финансовых затрат, связанных с оплатой услуг нотариусу по удостоверению договора.

При этом граждане не задумываются о том, какие негативные последствия могут наступить в случае признания сделки недействительной. А риск признания такой сделки недействительной очень велик.

Например, продавец на указанную в договоре фиктивную дату мог отсутствовать (отпуск, командировка и т.д.) в месте подписания договора (в городе, поселке и т.д.) или не имел право совершать сделку (в силу ограничения дееспособности, тяжелой болезни, отсутствия на тот момент права собственности на недвижимость, наличия арестов и иных обременений и т.д.). Если расчет по сделке происходит безналичным путем то, соответственно, момент зачисления денег на счет продавца недвижимости будет гораздо позднее даты заключения договора, что также свидетельствует о фальсификации договора. Или возможна ситуация, когда продавец недвижимости состоит в браке и, следовательно, супруг продавца должен дать нотариальное согласие на совершение сделки, оформить которое «задним числом» невозможно.

Также необходимо иметь ввиду, что право собственности у покупателя на недвижимость возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права собственности в территориальном Управлении Росреестра.

При покупке недвижимости добросовестный покупатель должен истребовать, например, справку на продажу квартиры, поквартирную карточку, выписку из Единого государственного реестра недвижимости о подтверждении зарегистрированного права продавца на отчуждаемую недвижимость, а также иные документы, необходимые для заключения договора, которые нельзя получить «задним» числом.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно толковому словарю Ожегова С.Н. «добросовестный» – это честно выполняющий свои обязанности, обязательства. Суды, принимая решение о добросовестности или недобросовестности покупателя, исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При признании судом сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. То есть, если суд признает договор недействительным, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить покупателю денежные средства, уплаченные им по договору. Однако, на практике, возврат денег от продавца может быть невозможен, либо затруднителен и выплачиваться небольшими платежами в течение нескольких лет. В итоге у покупателя, в случае признания сделки недействительной, не останется приобретённого объекта недвижимости, а также денег на покупку другого.

К тому же, договор отчуждения недвижимого имущества с фиктивной датой может быть признан судом недействительным не только по заявлению продавца, но, и в случае его смерти - наследников продавца. 

 Какую цель преследовал законодатель, устанавливая нотариальную форму договоров отчуждения недвижимости?

Нотариус, осуществляя свою деятельность от имени государства, беспристрастен, независим в своей деятельности и несет полную имущественную ответственность, тем самым гарантирует законность и чистоту сделки.  

 Основная цель внесения изменений в закон – это защита прав и законных интересов граждан. В первую очередь это касается защиты прав и законных интересов несовершеннолетних и недееспособных граждан, престарелых, одиноких и иных социально незащищенных граждан. Также изменения направлены на противодействие криминалу и исключению мошеннических схем в сфере недвижимости.

 Какие гарантии и преимущества имеют стороны при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества?

Удостоверяя договор, нотариус устанавливает личность сторон, полномочия законных представителей, проверяет дееспособность сторон, выясняет их волеизъявление на совершение сделки, полно и всесторонне исследует суть договора, его законность, а также что договор заключается не под давлением или угрозой, об отсутствии у сторон обстоятельств, вынуждающих их совершить сделку на крайне невыгодных для них условиях. Нотариус, удостоверяя договор, разъясняет сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки, максимально контролирует порядок расчетов по сделке.

Кроме того, нотариус проверяет юридическую чистоту сделки, истребует и анализирует правоустанавливающие и иные необходимые документы, проверяет наличие/отсутствие запрещений, арестов, обременений, задолженности по коммунальным и иным платежам и др.  Если продавец или покупатель осуществляют свои действия по доверенности, то нотариус устанавливает является ли она действительной, не отменялась ли она. В случаях, когда сделка проходит с участием недееспособных или несовершеннолетних лиц, нотариус проверяет наличие предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Хотелось бы отметить, что нотариус – это, прежде всего высококвалифицированный юрист, осуществляющий свои действия от имени государства, имеющий высшее юридическое образование и получивший в установленном порядке лицензию на осуществление нотариальных действий и его роль при совершении любых нотариальных действий - это в первую очередь защита прав и законных интересов граждан.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является серьезной гарантией защиты прав граждан и, в отличие от простой письменной формы договора, обладает безоговорочной доказательной силой.